18.09.2018 | Tatcenter
Ипотека-2018: объемы вверх, ставки вниз?

Эксперты TatCenter 14 сентября ответили на вопросы читателей об изменениях на рынке недвижимости и ипотеки.

В Татарстане в первом полугодии 2018 года заемщики взяли 25 тыс. ипотечных кредитов. Их сумма превысила 41 млрд рублей против 25 млрд в аналогичном периоде прошлого года. Средневзвешенный срок по ипотеке в РТ вырос до 185,2 месяца. Средняя ставка снизилась до 9,63% против 11,2% годом ранее.

Между тем. к сентябрю федеральные игроки стали повышать ставки по ипотечным кредитам, объясняя свое решение ростом стоимости фондирования. Такой подход идет вразрез с государственным курсом на повышение доступности ИЖК. Однако банкиры говорят, что дальнейшее снижение ставок экономически неоправданно.

Темпы застройки в Татарстане при этом не снижаются. В республике к августу введено более 1,3 млн кв. метров жилья.

На вопросы читателей в рамках онлайн-конференции, которая прошла на портале TatCenter 14 сентября 2018 года, ответили ведущие эксперты рынка недвижимости и ипотеки.

Эксперты конференции
Ян Арт Главный редактор Finversia.ru, эксперт комитета Госдумы РФ по финансовому рынку
Дмитрий Кузнецов Заместитель председателя правления АО «ТАТСОЦБАНК»
Андрей Савельев Президент Гильдии риелторов Татарстана, основатель агентства «НЛБ-Недвижимость»
Павел Самиев Генеральный директор аналитического агентства БизнесДром, член совета ММВА и совета СРО МИР

Вопрос
— Будут ли повышаться процентные ставки по ипотеке?
Дмитрий Кузнецов
— В ближайшее время мы ожидаем рост процентных ставок по ипотечным кредитам. Поэтому если вы задумывались о покупке жилья в ипотеку, то самое время сделать это сейчас!

Екатерина
— С чего начать подбор ипотечного предложения?
Андрей Савельев
— С выбора Агентства недвижимости, которое сможет профессионально подобрать наиболее выгодные условия по ипотеке, а также и подобрать оптимальный вариант по покупке квартиры.

Екатерина
— С чего начать подбор ипотечного предложения?
Ян Арт
— Лучше всего – с банка, клиентом которого вы являетесь.

Екатерина
— С чего начать подбор ипотечного предложения?
Дмитрий Кузнецов
— Если Вы уже определились с суммой первоначального взноса и с тем, какой платеж Вы можете оплачивать ежемесячно, самое время промониторить ставки по ипотечным кредитам. Но при этом необходимо помнить о том, что низкая процентная ставка не означает лучшие условия. Условия кредитования необходимо смотреть в комплексе: процентная ставка и дополнительные расходы.

Аделина, Челны
— Прочитала на вашем сайте инструкцию про рефинансирование ипотеки. Как раз задумываюсь об этом. Стоит ли подождать снижения ставок еще или с учетом рыночной ситуации лучше рефинансировать сейчас, пока ставки в банках не поползли вверх? Спасибо. Дмитрий Кузнецов
— Если вы сейчас можете уменьшить свои платежи и (или) переплату по действующему кредиту, то зачем ждать.

Аделина, Челны
- Прочитала на вашем сайте инструкцию про рефинансирование ипотеки. Как раз задумываюсь об этом. Стоит ли подождать снижения ставок еще или с учетом рыночной ситуации лучше рефинансировать сейчас, пока ставки в банках не поползли вверх? Спасибо.
Павел Самиев
- Да, Аделина, рефинансировать ипотеку лучше сейчас. Есть опасения, что уже в ближайшее время ставки по ипотеке начнут повышаться. В первую очередь, за счет ужесточения денежно-кредитной политики Банком России.

Аделина, Челны
- Прочитала на вашем сайте инструкцию про рефинансирование ипотеки. Как раз задумываюсь об этом. Стоит ли подождать снижения ставок еще или с учетом рыночной ситуации лучше рефинансировать сейчас, пока ставки в банках не поползли вверх? Спасибо.
Андрей Савельев
- На сегодняшний день трудно предсказать, что будет со ставкой по ипотеке, лучше просчитать насколько ставка будет выгодна сейчас. Это вам могут сделать в любом банке и действовать исходя из этих расчетов.


Аделина, Челны
- Прочитала на вашем сайте инструкцию про рефинансирование ипотеки. Как раз задумываюсь об этом. Стоит ли подождать снижения ставок еще или с учетом рыночной ситуации лучше рефинансировать сейчас, пока ставки в банках не поползли вверх? Спасибо.
Ян Арт
- Подождать снижения точно не стоит – оно не предвидится. Так что, если есть возможность рефинансировать, - лучше действовать. Самый оптимальный вариант: если ваш банк готов снизить вам ставку. Если же нет (что скорее всего), то рефинансировать придется в другом банке. А это означает дополнительные хлопоты и расходы. По примерной оценке в этом случае овчинка стоит выделки только если другой банк дает вам ставку на 1,5% ниже, чем нынешняя. Если же разница меньше 1% - как правило, игра не стоит свеч.

Вопрос Андрею Савельеву
— Андрей, насколько, по Вашему мнению, сегодня стабильны застройщики, работающие в Татарстане? Существуют ли предпосылки к заморозкам строек? Каков ваш прогноз по объемам ввода жилья - на этот год объемы, вероятно, сохранятся на уроне предыдущих лет 2,4 млн кв. метров - а что будет дальше?
Андрей Савельев
— На сегодняшний день новых проблемных застройщиков пока не предвидится. Кроме того, строительный рынок Татарстана укрупняется, в связи с изменениями в законодательстве, скорее всего в ближайшее время мы увидим картину, когда на рынке останутся 5-7 крупных застройщиков, мелкие застройщики будут вынуждены уйти с рынка или пойти в подрядчики к крупным игрокам. Но несмотря на уход мелких застройщиков, думаю темпы ввода жилься не снизятся, так как у многих крупных застройщиков имеется огромных задел на будущее. ТОП-5 крупных застройщиков в Казани могут спокойно строить еще несколько лет, есть земля, готовы проекты.

Дмитрий Ильичев
— То, что сейчас происходит в экономике, как мне кажется, это конец ипотечного бума. Вопрос лишь в том, как быстро будет дорожать ипотека. При каком повышении кредитных ставок удастся, на ваш взгляд, сохранить текущий спрос на ипотеку?
Дмитрий Кузнецов
— Спрос на ипотеку будет при любых рыночных ставках , желание жить в собственной квартире или доме – сильная мотивация.

Дмитрий Ильичев
— То, что сейчас происходит в экономике, как мне кажется, это конец ипотечного бума. Вопрос лишь в том, как быстро будет дорожать ипотека. При каком повышении кредитных ставок удастся, на ваш взгляд, сохранить текущий спрос на ипотеку?
Андрей Савельев
— Спрос на ипотеку будет до тех пор пока ставки по коммерческой ипотеке не поднимутся до отметки 13 процентов, в этом случае многим ипотека станет недоступной или неинтересной.

Дмитрий Ильичев
— То, что сейчас происходит в экономике, как мне кажется, это конец ипотечного бума. Вопрос лишь в том, как быстро будет дорожать ипотека. При каком повышении кредитных ставок удастся, на ваш взгляд, сохранить текущий спрос на ипотеку?
Ян Арт
— Скорее всего, повышение ставок на ипотеку будет не слишком значительно. Уверен, что оно вообще никак не скажется на уровне спроса на ипотеку. Вообще, тема ставок из-за СМИ намного чаще звучит, чем следует. Дело в том, что российская семья принимает решение – входить или нет в ипотеку – ориентируюсь вовсе не на ставки, а на размер кредита. То есть перед нами обычно стоит вопрос о том, способны ли мы выплачивать кредит, например, в 5 миллионов, или нет? Если способны, то не так уж важно, под 9,5% нам его выдали или под 10,5%. Если не способны – хоть под 2% выдавай, все равно не потянем.
Представим, что вы берете кредит 5 миллионов на 10 лет со ставкой 9,5%. Это означает, что каждый месяц вы будете платить 64699 рублей. А такой же кредит со ставкой 10,5% означает, что ваш ежемесячный платеж будет составлять 67467 рублей.

Оксана
— С 2019 года повышается ставка НДС. Как это отразится на ипотечном кредитовании для банков, застройщиков и заемщиков?
Ян Арт
— Плохо отражается в целом на бизнесе банков, их клиентов, застройщиков и заемщиков. Просто однозначно плохо – и все. Соответственно, это волной идет по всем рынкам. Меньше заемщиков. Более тяжелые условия работы для застройщиков.

Семья без жилья
— Копим на ипотеку, на первоначальный взнос. Осталось вроде немного, НО. ЦБ сообщил, что готов ужесточить условия их выдачи ипотеки с 1 января 2019 года, из-за высокой доли кредитов с низким первоначальным взносом. Уже в этом году действуют повышенные коэффициенты по таким кредитам в размере 150%, коэффициенты могут довести до 200%. Что это означает? Что сумма первоначального взноса вырастет? На сколько? Спасибо за разъяснение.
Дмитрий Кузнецов
— Нет, сумма минимального первоначального взноса не вырастет, но ужесточение нормативных требований может привести к удорожанию ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом.

Семья без жилья
— Копим на ипотеку, на первоначальный взнос. Осталось вроде немного, НО. ЦБ сообщил, что готов ужесточить условия их выдачи ипотеки с 1 января 2019 года, из-за высокой доли кредитов с низким первоначальным взносом. Уже в этом году действуют повышенные коэффициенты по таким кредитам в размере 150%, коэффициенты могут довести до 200%. Что это означает? Что сумма первоначального взноса вырастет? На сколько? Спасибо за разъяснение.
Андрей Савельев
— В ближайшее время не вижу никаких причин, чтобы банки по ипотечным продуктам подняли размер первоначального взноса, думаю он так и останется на уровне 20 процентов.

Семья без жилья
— Копим на ипотеку, на первоначальный взнос. Осталось вроде немного, НО. ЦБ сообщил, что готов ужесточить условия их выдачи ипотеки с 1 января 2019 года, из-за высокой доли кредитов с низким первоначальным взносом. Уже в этом году действуют повышенные коэффициенты по таким кредитам в размере 150%, коэффициенты могут довести до 200%. Что это означает? Что сумма первоначального взноса вырастет? На сколько? Спасибо за разъяснение.
Павел Самиев
— Означает это следующее: банкам (вероятно) придется создавать с нового года повышенные резервы под ипотечные кредиты с низким (менее 20%) первоначальным взносом. Проблема для банков в том, что создание резервов влияет на величину их капитала. Не буду вдаваться в подробности, чтобы не утомлять Вас, просто скажу, что достаточность капитала банка – один из ключевых показателей, за которым следит регулятор – Банк России, используя различные нормативы. Нарушение этих нормативов чревато для банков потерей лицензии (в худшем случае). Крупные банки, у которых есть запас по величине капитала, скорее всего продолжат выдавать ипотечные кредиты с низким первоначальным взносом, но по более высоким ставкам. Более мелкие банки могут полностью отказаться от подобных ипотечных программ. Мы наблюдали похожую ситуацию в 2008-2009 годах, когда банки массово сворачивали ипотечные программы без первоначального взноса (да, в то время были и такие).

Александр Смирнов, Казань
— С 30 сентября застройщики обязаны будут соблюдать нормативы финансовой устойчивости. Теперь их материальных ресурсов должно быть достаточно для исполнения обязательств. Как это отразится на рынке? Имею в виду: на сколько процентов подорожают квартиры или стоит ждать исхода мелких (а может и не только мелких) игроков?
Андрей Савельев
— В связи с изменением законодательства в сфере долевого строительства, думаю, цены на первичном рынке поднимутся в среднем на 10-20 процентов. И да, мелкие застройщики будут вынуждены уйти с рынка или переквалифицироваться в подрядчики. Очень редко у мелких застройщиков есть возможность построить дом за счет собственных средств.

Александр Смирнов, Казань
— С 30 сентября застройщики обязаны будут соблюдать нормативы финансовой устойчивости. Теперь их материальных ресурсов должно быть достаточно для исполнения обязательств. Как это отразится на рынке? Имею в виду: на сколько процентов подорожают квартиры или стоит ждать исхода мелких (а может и не только мелких) игроков? Ян Арт
— Это, скорее, отразится не на стоимости, а на количестве игроков. Мелкие игроки уйдут с рынка. Конечно, это создает риски, что крупные могут в этой ситуации поднять цены – если уменьшение игроков будет критичным. Посмотрим.


Марина Ильинична
— Уважаемые эксперты! Меня просят выступить поручителем при ипотеке. На какие сроки задействуют поручителя? Какие особенности при составлении договора надо мне учитывать? Дмитрий Кузнецов
— Поручительство, как правило, просят минимум на весь срок действия кредитного договора. Оно может быть на всю, либо на определенную сумму. Формы договоров поручительства у банков, как правило, типовые, поэтому самое главное быть уверенным в человеке, за которого поручаешься, необходимо посмотреть как минимум его кредитную историю, наличие постоянного источника доходов.

Марина Ильинична
— Уважаемы эксперты! Меня просят выступить поручителем при ипотеке. На какие сроки задействуют поручителя? Какие особенности при составлении договора надо мне учитывать? Андрей Савельев
— На весь срок действия ипотечного кредита, все обязательства по кредиту, в случае невыполнения обязательств заемщиком будут касаться и вас, так что читайте все внимательно.

Марина Ильинична
— Уважаемы эксперты! Меня просят выступить поручителем при ипотеке. На какие сроки задействуют поручителя? Какие особенности при составлении договора надо мне учитывать? Ян Арт
— Никаких особенностей. Все от лукавого. Поручитель отвечает своими деньгами ВЕСЬ срок действия кредита. Помните, что поручитель – это не рекомендатель, а финансово ответственное лицо. И, если бы вы были моим родственником или другом, я бы посоветовал вам только одно: твердо отказаться.

Силуянов В.Н.
— Уважаемые эксперты! ЦБ возможно повысит ключевую ставку. А может понизиться стоимость жилья при этом? Насколько это вероятно? Какая тенденция по этому году по новым домам?
Ян Арт
— Вряд ли изменения ставки приведут к таким изменениям спроса, что цены на жилье понизятся. Скорее всего, на рынке жилья будет ценовая стагнация плюс-минус небольшие колебания.

Силуянов В.Н.
— Уважаемые эксперты! ЦБ возможно повысит ключевую ставку. А может понизиться стоимость жилья при этом? Насколько это вероятно? Какая тенденция по этому году по новым домам?
Андрей Савельев
— Нет, стоимость жилья навряд ли понизится. Единственный вариант развития ситуации в сторону снижения это резкое и сильное увеличение ставок по ипотеке в таком размере, что ипотеку перестанут брать, что соответственно существенно снизит количество сделок, а это уже в свою очередь может привести к снижению цен, но такой сценарий маловероятен.

Силуянов В.Н.
— Уважаемые эксперты! ЦБ возможно повысит ключевую ставку. А может понизиться стоимость жилья при этом? Насколько это вероятно? Какая тенденция по этому году по новым домам?
Павел Самиев
— Действительно, глава Банка России Эльвира Набиуллина не исключила вероятности повышения ключевой ставки. Отмечу, что еще до её выступления ряд крупных банков, в том числе, Сбербанк, уже объявили о повышении ставок по депозитам. Так сказать, превентивно. Но стоимость жилья при этом не только не понизится, но, напротив, вырастет. Ключевая ставка – это, упрощая, та цена, которую банки платят за привлекаемые от ЦБ средства. Соответственно, рост стоимости привлечения приведет и к аналогичному (или, даже, опережающему) росту стоимости размещения – то есть, ставок по кредитам. Учитывая, что с переходом на проектное финансирование застройщики обязаны будут использовать для строительства не средства граждан, а банковские кредиты, нетрудно увидеть, что жильё на первичном рынке подорожает.

Силуянов В.Н.
— Уважаемые эксперты! ЦБ возможно повысит ключевую ставку. А может понизиться стоимость жилья при этом? Насколько это вероятно? Какая тенденция по этому году по новым домам?
Дмитрий Кузнецов
- Повышение ключевой ставки больше влияет на доступность ипотечных кредитов и в меньшей степени связана с понижением стоимости жилья.

Читатель
— Прежде чем обратиться в банк за получением ипотеки на приобретение коммерческой недвижимости, сел изучать информацию в Интернете. И что у меня получилось. На сайте одного из банков заявлено 12% на 10 лет. А потом прописано – если ИП – надо прибавить к ставке 1%, если не страхуешь свою жизнь – еще 1,5%, не страхуешь утрату права собственности на недвижимость еще 1%. Все надбавки суммируются. Вместо обещанного 12% процента получается – 15,5%? Это что норма при получении ипотеки? Какие есть обязательные надбавки у всех банков, которые вводят все банки?
Ян Арт
— Да, это норма. И банки абсолютно правы. Каждый из перечисленных вами пунктов – это дополнительный риск. А банки – это организации, которые торгуют рисками. Хотите более рискованный продукт больше платите. Но я бы советовал все же страхование сделать.

Читатель
— Прежде чем обратиться в банк за получением ипотеки на приобретение коммерческой недвижимости, сел изучать информацию в Интернете. И что у меня получилось. На сайте одного из банков заявлено 12% на 10 лет. А потом прописано – если ИП – надо прибавить к ставке 1%, если не страхуешь свою жизнь – еще 1,5%, не страхуешь утрату права собственности на недвижимость еще 1%. Все надбавки суммируются. Вместо обещанного 12% процента получается – 15,5%? Это что норма при получении ипотеки? Какие есть обязательные надбавки у всех банков, которые вводят все банки?
Андрей Савельев
— Если вы отказываетесь страховать жизнь или объект недвижимости, то у банка возникают дополнительные риски, соответственно почти все банки повышают стоимость кредита. Я рекомендую все таки делать страховку, так как это еще и ваши риски тоже. А по поводу процентной ставки, средняя ставка в настоящий момент реально составляет порядка 10-10,5 процентов. Обратитесь в профессиональное Агентство недвижимости, где вам подберут выгодную ипотеку.

Читатель
— Прежде чем обратиться в банк за получением ипотеки на приобретение коммерческой недвижимости, сел изучать информацию в Интернете. И что у меня получилось. На сайте одного из банков заявлено 12% на 10 лет. А потом прописано – если ИП – надо прибавить к ставке 1%, если не страхуешь свою жизнь – еще 1,5%, не страхуешь утрату права собственности на недвижимость еще 1%. Все надбавки суммируются. Вместо обещанного 12% процента получается – 15,5%? Это что норма при получении ипотеки? Какие есть обязательные надбавки у всех банков, которые вводят все банки?
Павел Самиев
— Вы перечислили практически все основные факторы, влияющие на удорожание ипотечного кредита. Да, это обычная практика – банки страхуют собственные риски (утраты залога или возникновения проблем с платежеспособностью заемщика), закладывая их в итоговую стоимость кредита. Различается лишь величина этих «надбавок». Дальше уже Вы сами, исходя из срока кредита, возможности его досрочного погашения (полностью или частично), своих доходов и так далее, принимаете решение о страховании тех или иных рисков. Добавлю, что ставка также может зависеть от размера первоначального взноса, возраста заемщика, его доходов (подтвержденных официально или в свободной форме) и некоторых других факторов.

Читатель
— Прежде чем обратиться в банк за получением ипотеки на приобретение коммерческой недвижимости, сел изучать информацию в Интернете. И что у меня получилось. На сайте одного из банков заявлено 12% на 10 лет. А потом прописано – если ИП – надо прибавить к ставке 1%, если не страхуешь свою жизнь – еще 1,5%, не страхуешь утрату права собственности на недвижимость еще 1%. Все надбавки суммируются. Вместо обещанного 12% процента получается – 15,5%? Это что норма при получении ипотеки? Какие есть обязательные надбавки у всех банков, которые вводят все банки?
Дмитрий Кузнецов
— Стоит отметить, что ипотечные программы на приобретение коммерческой недвижимости ­– это не совсем стандартная ипотека, как правило, ставки на порядок выше.
Если клиент является владельцем бизнеса или подтверждает доход справкой по форме Банка, то ставка увеличивается, аналогичная ситуация со страхованием имущества и жизни клиента. Это стандартные условия во всех Банках.

Марина
— На какие цели может быть выдана ипотека кроме покупки жилья? Возможно ли ею заменить потребкредитование? Мне кажется, что это выгодный вариант.
Андрей Савельев
— Ипотека подразумевает кредит под залог обьекта недвижимости. Есть программы в банках казани, по которым можно получить кредит под залог имеющейся квартиры, в этом случае полученные средства вы можете использовать по своему усмотрению

Марина
— На какие цели может быть выдана ипотека кроме покупки жилья? Возможно ли ею заменить потребкредитование? Мне кажется, что это выгодный вариант.
Ян Арт
— Да, возможно. Ипотека – это не только кредит на покупку жилья. Это еще и кредит на ЛЮБЫЕ ЦЕЛИ, но – под залог вашей имеющейся недвижимости. Я сам лет 12 назад брал такой кредит. Хлопот больше, чем при обычном потребкредите, но платежи намного меньше. Если сумма кредита довольно велика – очень советую этот вариант.

Марина
— На какие цели может быть выдана ипотека кроме покупки жилья? Возможно ли ею заменить потребкредитование? Мне кажется, что это выгодный вариант.
Павел Самиев
— Марина, безусловно, это кажется выгодным вариантом. Но дело в том, что в отличие от потребительского кредитования, ипотека носит строго целевой характер. То есть, распорядиться полученными деньгами по своему усмотрению у Вас не получится. В подавляющем большинстве случаев Вы даже не увидите те деньги, которые банк выдаст Вам для приобретения жилой недвижимости – они будут перечислены безналичным путем на счет продавца. При этом купленная с помощью ипотеки квартира автоматически окажется в залоге у банка.

Марина
— На какие цели может быть выдана ипотека кроме покупки жилья? Возможно ли ею заменить потребкредитование? Мне кажется, что это выгодный вариант.
Дмитрий Кузнецов
— Ипотечное кредитование предусматривает следующие цели: строительство жилого дома или приобретение земельного участка, капитальный ремонт квартиры/дома. Также возможно оформление ипотеки на приобретение последних долей в квартире.

Свиридов Н.
— Какие есть условия по квартирам эконом-класса? Какие есть ипотечные программы по таким квартирам?
Андрей Савельев
— В ипотечном кредитовании нет разницы для квартиры бизнес сегмента или эконом класс. Тем более нет четкого законодательного закрепления, что является эконом , а что бизнес. Программы одинаковые для всех классов жилья

Свиридов Н.
— Какие есть условия по квартирам эконом-класса? Какие есть ипотечные программы по таким квартирам?
Дмитрий Кузнецов
— В нашем Банке Вы можете воспользоваться программой «КЛЮЧевой%» для приобретения малогабаритной квартиры, так называемой «гостинки» или «студии».

Вопрос
— У нас вот такой вопрос. Мы живем сами в Казани. Но думаем приобрести дом для родителей где-нибудь недалеко от Казани, а потом самим перебраться туда. Как выгодно получить ипотечный кредит? Мы – молодая семья. У нас 2 детей. Доход нашей семьи в среднем в месяц 60 000 рублей. Родители через 3 года пойдут на пенсию. Могут ли сейчас родители взять кредит, а потом мы готовы будем его переоформить на себя. Спасибо!
Андрей Савельев
— Переоформить кредит будет проблематично, кроме того в связи с возрастом вашим родителям выдадут кредит на маленький срок и соответственно ежемесячный платеж будет высокий. Лучше оформить на себя, с таким доходом вы сможете взять хороший ипотечный кредит. Рекомендую обратиться в профессиональное агентство недвижимости, где вам смогут подобрать выгодную ипотеку и найти хороший дом.

Вопрос
— У нас вот такой вопрос. Мы живем сами в Казани. Но думаем приобрести дом для родителей где-нибудь недалеко от Казани, а потом самим перебраться туда. Как выгодно получить ипотечный кредит? Мы – молодая семья. У нас 2 детей. Доход нашей семьи в среднем в месяц 60 000 рублей. Родители через 3 года пойдут на пенсию. Могут ли сейчас родители взять кредит, а потом мы готовы будем его переоформить на себя. Спасибо!
Ян Арт
— Вряд ли при таком раскладе найдется банк, готовый выдать вам или вашим родителям кредит. Если ошибусь – буду рад.

Вопрос
— У нас вот такой вопрос. Мы живем сами в Казани. Но думаем приобрести дом для родителей где-нибудь недалеко от Казани, а потом самим перебраться туда. Как выгодно получить ипотечный кредит? Мы – молодая семья. У нас 2 детей. Доход нашей семьи в среднем в месяц 60 000 рублей. Родители через 3 года пойдут на пенсию. Могут ли сейчас родители взять кредит, а потом мы готовы будем его переоформить на себя. Спасибо!
Дмитрий Кузнецов
— Вам лучше оформить ипотечный кредит сразу на себя. А родителей взять поручителями по данному кредиту.

Читатель
— Весной средняя ипотечная ставка в стране была 9,6%. Сейчас в сентябре можно найти предложение по ставке от 6%. Чего ожидать до конца года? Что думают об этом эксперты? Андрей Савельев
— На сегодняшний день средняя ставка порядка 9,5- 10 процентов. Ипотека под 6 процентов это индивидуальные программы разработанные конкретным застройщиком и банком партнером под конкретный проект. Скорее всего ставка по ипотеке до конца года будет примерно такой же, плюс минус 0.5-1 процент

Читатель
— Весной средняя ипотечная ставка в стране была 9,6%. Сейчас в сентябре можно найти предложение по ставке от 6%. Чего ожидать до конца года? Что думают об этом эксперты?
Ян Арт
— До конца года можно ожидать, что все предлагаемые ставки по ипотеке будут двузначными. Но в рекламе могут остаться поменьше. Другое дело, что реклама пишется в расчете на условия «идеального заемщика», которых в природе не существует… Так что ипотека под 6% в стране действительно есть! Проблема в том, что нет заемщиков, соответствующих условиям такого кредита.

Читатель
— Весной средняя ипотечная ставка в стране была 9,6%. Сейчас в сентябре можно найти предложение по ставке от 6%. Чего ожидать до конца года? Что думают об этом эксперты? Дмитрий Кузнецов
— Кредиты со ставкой 6% – это по ипотечным программам с государственным субсидированием. Средняя ставка на рынке сейчас составляет 9,1% годовых

Орлова С.П.
— Может ли введение очередных санкций повлиять на рынок ипотеки и стоимость строящегося жилья? Какая ситуация сейчас на рынке – оживление или рынок "притих"?
Андрей Савельев
— Санкции вводимые против РФ напрямую никак не влияют на рынок недвижимости Казани. Ситуация на рынке положительная, рынок живет, сделки проходят, тренд этого года это ипотека и новостройки.

Орлова С.П.
— Может ли введение очередных санкций повлиять на рынок ипотеки и стоимость строящегося жилья? Какая ситуация сейчас на рынке – оживление или рынок "притих"?
Ян Арт
— Рынок притих. Но нельзя сказать, что на нем коллапс. Скорее – замедление темпов и снижение объемов. В общем – ничего страшного, очередная цикличная депрессия. Санкции влияют опосредованно: доходы россиян в сегодняшних экономических условиях снижаются, потенциальный спрос на жилье уменьшается.

Миронов П.В.
— Объясните, пожалуйста, уважаемые эксперты, означает ли замена долевого строительства проектным финансированием снижение стоимости строящегося жилья и подтверждением того, что все обязательства застройщиком по срокам ввода жилья будут выполнены? Кто будет контролировать строительство? Банк? Государство? Мои родители долгое время ходили на различные собрания на улицу. Завойского, 17 – обманутые дольщики строительной компании "Защита". Не хотелось бы взять ипотеку и оказаться на их месте.
Андрей Савельев
— Отнюдь, никакого снижения в данном случае не будет, наоборот стоимость новых квартир вырастет. В связи с тем, что изменения в законодательстве приведут к удорожанию себестоимости строительства. А вот насчет «обманутых дольщиков» здесь как раз все будет хорошо. Новое законодательство позволит избежать ситуаций с возникновением обманутых дольщиков, а в будущем вообще квартиры в новом доме будут продаваться только после сдачи дома в эксплуатацию.

Миронов П.В.
— Объясните, пожалуйста, уважаемые эксперты, означает ли замена долевого строительства проектным финансированием снижение стоимости строящегося жилья и подтверждением того, что все обязательства застройщиком по срокам ввода жилья будут выполнены? Кто будет контролировать строительство? Банк? Государство? Мои родители долгое время ходили на различные собрания на улицу. Завойского, 17 – обманутые дольщики строительной компании "Защита". Не хотелось бы взять ипотеку и оказаться на их месте.
Ян Арт
— Как правило, с ипотекой подобных историй – на порядок меньше. Но это не означает что застройщики станут точными как часы. Все-таки самым надежным вариантом остается ипотека не на строящееся, а на готовое жилье.

Миронов П.В.
— Объясните, пожалуйста, уважаемые эксперты, означает ли замена долевого строительства проектным финансированием снижение стоимости строящегося жилья и подтверждением того, что все обязательства застройщиком по срокам ввода жилья будут выполнены? Кто будет контролировать строительство? Банк? Государство? Мои родители долгое время ходили на различные собрания на улицу. Завойского, 17 – обманутые дольщики строительной компании "Защита". Не хотелось бы взять ипотеку и оказаться на их месте.
Павел Самиев
— С точки зрения покупателя жилья переход с модели долевого участия в строительстве на механизм проектного финансирования означает полную сохранность денег. Проблема обманутых дольщиков будет решена, поскольку застройщик получит средства граждан только после окончания строительства. До этого момента они будут находиться на специальных эскроу-счетах в банках. Банки будут гораздо внимательнее контролировать процесс строительства, поскольку проектное финансирование подразумевает, что застройщик привлекает для возведения объектов кредитные средства. У тех же банков.
Что же касается вопроса по стоимости жилья, то не могу Вас обрадовать её снижением. Напротив, жильё подорожает. На сколько именно – вопрос открытый. Эксперты строительного рынка оперируют величинами в 10-20%. Грядущий рост стоимости как раз и вызван тем, что застройщику придется привлекать кредиты, которые, разумеется, нужно обслуживать – выплачивать по ним проценты и погашать основную сумму.

Читатель
— Планируются ли изменения в условиях предоставления ипотечных кредитов банками, когда будут внесены изменения в федеральный закон "Об участии в долевом строительстве"? Как я понимаю, покупатели будут полностью расплачиваться с застройщиком тогда, когда дом будет полностью сдан. Это так? Конечно, это застраховывает дольщика от потери денег (если дом долгое время не сдается), но как быть с банком? как будут изменены условия выплаты процентов?
Ян Арт
— В целом то так: застройщика будут финансировать банки, а покупатели расплачиваться с банком, которые своей платой заемщику как бы прокредитовал их. Таким образом, если упрощать, недобросовестные застройщики в случае чего будут иметь дело не с «собранием обманутых дольщиков», а с банками со всеми их юрслужбами, возможностями и т.п. и т.д. Как вы понимаете, желание «шалить» у застройщиков резко поубавится.

Вопрос
— Какую помощь в погашении ипотеки можно получить от государства в 2018 году?
Ян Арт
— Извините, но отвечу совсем просто: моральную. Денег нет, но вы держитесь!

Вопрос
— Какую помощь в погашении ипотеки можно получить от государства в 2018 году?
Дмитрий Кузнецов
— С 2007 года выдается Материнский (семейный) капитал, на сегодня он составляет 453 026 рублей.
Также на государственном уровне налогоплательщикам предоставляется возможность получения налогового вычета при покупке квартиры в ипотеку. Эта мера позволяет сэкономить до 13% от суммы затраченных средств, включая банковские проценты.
Внесенные изменения в пункт 1 статьи 220 НК РФ гласят, что льгота по НДФЛ при приобретении жилья после первого января 2014 года происходит до исчерпания лимита в 2 миллиона рублей, вне зависимости от количества объектов недвижимости, максимальный размер выплат составит 2000000 х 13% = 260 тысяч рублей. Если жильё приобретается без отделки, в эту сумму добавляют и затраты на ремонт. Также установлен лимит в 3 миллиона рублей для процентов по ипотеке, но использовать его можно только по одному объекту жилья.

Вопрос
— Уважаемые эксперты! Как раз изучаю сейчас рынок жилья, так как планирую улучшение своих жилищных условий. Но хочу подойти к этому вопросу разумно. Планирую взять ипотеку в банке. Но запутался здесь. Слышал, что начинает работать новая схема продажи жилья вместо долевого участия. Теперь можно на этапе начала строительства не платить деньги застройщику, а оставить их в банке на специальном счете до того времени, как дом будет сдан. Как я понимаю, банк здесь выступает гарантом строительства? Как же можно заранее предусмотреть сроки сдачи жилья и сроки получения мной ипотечного кредита? Как изменятся ставки при этом?
Андрей Савельев
— Для покупателя практически ничего не изменится, так как всю сумму на покупку квартиры он также будет платить сразу, за счет личных или кредитных средств, которые будут аккумулироваться на эскроу-счете в банке. Ставки в связи с этим не изменятся. Но напоминаю данная схема реально начнет работать не раньше зимы-весны 2019 года, так как у нас на рынке еще много строящегося жилья, которое будет реализовываться по старым правилам.

Ваш читатель
— Год назад были приняты новые правила поддержки ипотечных заемщиков, оказавших в сложной финансовой ситуации. Из Резервного фонда правительства для этих целей были выделены 2 млрд рублей. Как вступить в эту программу? Какие сложные финансовые ситуации являются основанием для получения помощи в 2018 году?
Ян Арт
— Я уже ответил выше на этот вопрос – насчет помощи государства. Вы понимаете, что такое 2 млрд. рублей на всю Россию? Это означает, что помощь в случае форс-мажора получат разве что многодетные матери-героини.
К сожалению, это капля в море…
Допустим, помощь будет оказана в размере 2 миллионов в среднем, так? Это означает, что по всей России денег хватит только на 1 (!) тысячу семей. А в отдельном регионе – примерно на 10-15 семей. Посчитайте математически шансы и вы поймете, что надежнее купить лотерейный билет…

03.09.2018 | Stimul
Роботы в финансах: от собеседника до советчика

Машинный интеллект во внутренних бизнес-процессах уже приносит компаниям ощутимую пользу, а их клиентам помогает быстрее освоить азы финансовой грамотности и сделать первые шаги в инвестициях

В недрение элементов искусственного интеллекта (ИИ) в повседневную жизнь происходит не так быстро, как того хотелось бы. Но это болевая точка любой молодой технологии, любого революционного новшества. Однако даже невзирая на новизну применяемых ими алгоритмов, программы уже способны заменить множество функций, которые ранее выполняли люди. Есть сферы, где внедрение ИИ уже привело к значительным прорывам. К примеру, в постановке медицинских диагнозов. Но есть области, в которых ИИ еще только начинает заявлять о себе. В частности, это финансы и сфера управления капиталом.

Изначально роботизация коснулась самых обыденных операций в работе финансовых компаний, а именно тех, которые требуют больших временных затрат, но просты по сути и дают на выходе небольшую добавленную стоимость. Сейчас многие банки и МФО имеют технологии коммуникаций с клиентами при помощи чат-ботов. По данным прошлогоднего исследования R-Style Softlab, 93% российских банков уже задумываются о перспективах замены живых операторов клиентской поддержки чат-ботами. Роботы уже становятся незаменимыми там, где нужно проинформировать клиента о продуктовой линейке или помочь корректно заполнить реквизиты, сориентироваться в навигации по сайту или предупредить о сроках платежа. Или если речь идет о внутренних бизнес-процессах в банке: чаще всего это касается выгрузки выписок, переноса данных из одной системы в другую и так далее.

Одно из перспективных направлений внедрения роботизации — общение с должниками, для чего банки и профессиональные взыскатели долгов разрабатывают специальные программы — роботов-коллекторов. Преимущества роботизации в этой сфере лежат на поверхности: коллекторы — один из наиболее чувствительных в социальном плане сегмент финансового рынка. Достаточно вспомнить, сколько внимания и СМИ, и чиновники всех ветвей власти уделяли этой проблеме, сколько жалоб на действия коллекторов поступало от граждан. Сегодня, после того как профильный закон четко определил границы дозволенного в общении с должниками, процедуру взыскания долга удалось описать машинным языком, задав строгие скрипты общения с гражданами. И эти программы не просто чат-боты, способные позвонить должнику и выдать стандартный набор шаблонных фраз. Искусственный интеллект выбирает следующую фразу на основе анализа полученного от собеседника ответа, однако не подвержен эмоциям и, следовательно, избавлен от жалоб на некорректное поведение.

Кстати, параллельно активное применение получают программы, позволяющие оценивать качество общения с клиентом. Роботы научились реагировать не только на определенные ключевые слова, но и в целом анализировать (по целому ряду параметров) поведение сотрудников при беседе с клиентом. Ну а отслеживание удовлетворенности клиента конкретной услугой было едва ли первым направлением роботизации, причем не только и не столько в финансовой сфере.

Роботизация позволяет высвободить миллионы человеко-часов и сэкономить миллионы рублей. Недавно один крупный частный банк заявил, что сэкономил до ста миллионов рублей ежегодных расходов с помощью роботизации рутинных процессов. Современные технологии RPA (Robotic Process Automation) настолько искусны, что не требуют перестройки всей системы, будь то внутренние процессы в компании или коммуникация с клиентами, — они научились дополнять функционирование, например, всей IT-инфраструктуры, не нарушая основы ее работы. Словом, действуют почти как человек. При этом машины работают без перерывов на обед и сон, а количество ошибок только снижается: робот, в отличие от человека, не наступает на одни и те же грабли дважды и не подвержен эмоциональным всплескам. Роботизация в работе корпораций привела к тому, что появились новые специальности, например оператор чат-ботов — сотрудник, основные обязанности которого состоят в регулярной отладке программного обеспечения под актуальные запросы регуляторов или клиентов. Важно то, что сфера применения машинного интеллекта постоянно расширяется — по мере развития алгоритмов. Теоретически этому почти нет предела. ИИ пишет музыку, статьи и с успехом консультирует по инвестициям.

В топ-3 основных направлений применения ИИ, по данным компании Boston Consulting Group, входят платежи и переводы, планирование и управление активами, кредитование и краудфандинг. По прогнозу The Econimist Intelligence Unit Limited, в ближайшие пять лет основные инвестиции придут в следующие сферы работы финансовых компаний: во-первых, это взаимодействие с клиентами, во-вторых — оценка рисков и обеспечение соблюдения требований регуляторов. На третьем месте по приоритетности финансовый анализ.

Робоэдвайзинг развивается как логическое продолжение пассивного инвестирования. Пример — покупка биржевых фондов (ETF), изначально подобранных ценных бумаг под конкретную цель или имитирующих всевозможные фондовые индексы. Формирование портфеля происходит после анкетирования клиента, позволяющего оценить его склонность к риску и горизонт инвестирования.

Разработчики подобных систем не довольствуются, конечно же, результатами анкетирования, а используют для определения риск-профиля самые разные источники — от профилей социальных сетей до данных из бюро кредитных историй. Плюсы робоэдвайзинга, конечно, в его невысокой стоимости и скорости предоставления услуги. Минусы — в выдаче типовых решений, самых усредненных, без учета индивидуальных особенностей. Однако устранение этих недочетов всего лишь вопрос времени, ведь ИИ постоянно совершенствуется.

Более того, сегодня робоэдвайзеры доступны уже в качестве приложений для различных гаджетов. Так, в списке самых перспективных финтех-проектов The Forbes Fintech 50 — 2018 значится сразу восемь сервисов, позволяющих осуществлять инвестиции в различные инструменты. В частности, среди фигурантов списка есть робоэдвайзер Betterment — платформа с искусственным интеллектом, способная самостоятельно определить риск-профиль пользователя, подобрать для него инвестиционную стратегию и придерживаться ее в течение указанного времени.

В целом же, по данным Bloomberg, на январь 2018 года объем средств под управлением роботов в США составил 220 млрд долларов и по итогам года, по прогнозам Cerulli Associates, достигнет 334 млрд. Вообще, в оптимистических оценках перспектив робоэдвайзинга недостатка нет. Так, Deloitte спрогнозировал, что к 2020 году объем активов под управлением робоэдвайзеров может составить от 2,2 трлн до 3,7 трлн долларов, а к 2025 году превысить 16 трлн. Гораздо более захватывающее будущее рисует компания BI Intelligence: по ее оценкам к 2020 году робоэдвайзеры будут управлять примерно 10% общего объема глобальных активов под управлением. Это соответствует примерно 8 трлн долларов. В McKinsey & Co считают, что роботы уже через несколько лет смогут похвастать портфелем на сумму 13,5 трлн долларов.

Что касается нашей страны, то интерес к инвестициям в России растет вместе со снижением ставок по любимым россиянами депозитам. И, соответственно, возникает спрос на простые, понятные и стандартизированные решения. То есть такие, которые могут предложить робоэдвайзеры. Хотя бы на первом этапе инвестирования — когда начинающему инвестору важно освоить элементарные навыки структурирования вложений. Понимать принципиальные различия между классами инструментов, срочностью их применения и соответствующими рисками. Для консервативных инвесторов есть набор средств с высоким уровнем защиты и доходности, равной текущим ставкам по вкладам. Для более агрессивных их коллег существует возможность наращивания уровня риска вместе с ожидаемой доходностью.

Достоинство робоэдвайзинга в том, что технология позволяет работать с совершенно разной входной стоимостью, ориентированной на клиентов с разным уровнем финансовых возможностей. Иными словами, программа способна подобрать вам портфель как на пять тысяч рублей, так и на пять миллионов евро.

Перспективы ИИ в финансах и инвестициях самые радужные. Это тот случай, когда время работает на клиента: программы становятся совершеннее, беря за основу опыт собственного обучения, и таким образом все чаще подбирают максимально индивидуальные инвестиционные решения.

Павел Самиев,
управляющий директор НРА, генеральный директор «БизнесДром»
11.07.2018 |Finversia
Больше прозрачности и защиты: новые поправки в закон о банкротстве

В рамках пакета реформ жилищной отрасли законодатели усилили отдельные положения закона ФЗ-127 «О банкротстве», призванные дать дополнительные гарантии гражданам-участникам строительства. Как именно теперь защищены права дольщиков?

Пожалуй, самой принципиальной новацией в данном законе можно назвать сокращение сроков на процедуру банкротства. До вступления поправок в силу, а именно до 1 января текущего года, для того, чтобы попасть в реестр, участникам строительства необходимо было иметь соответствующее решение суда. Немало времени тратилось и на проведение общего собрания участников-дольщиков, ведь нужно было определиться со способом погашения их требований. Теперь решения суда не требуется, и дольщики смогут предъявлять свои требования непосредственно конкурсному управляющему.

Тем не менее в случае, если кто-либо из числа участников дела о банкротстве заявит возражения в отношении предъявленных конкурсному управляющему требований, дело будет рассматривать арбитражный суд.

Юристы поясняют, что отныне сроки процедуры банкротства сократятся за счёт экономии времени, тратящегося на процедуру наблюдения и финансового оздоровления. Опция перехода к внешнему управлению сохраняется в случае, если конкурсный управляющий придёт к выводу о том, что должник вполне может рассчитаться по своим обязательствам.

Изменения коснулись и информационной прозрачности процедур. Теперь право на обращение в суд возникает у конкурсного кредитора, должника, работника, бывшего работника должника. Целью нововведения является возможность вышеперечисленным категориям граждан избежать отказа арбитражного суда в принятии заявления о признании должника банкротом. Кроме того – предупредить оспаривание должником заявления кредитора на предмет отсутствия оснований для возникновения права на обращение в арбитражный суд. Ранее же данное требование распространялось только на конкурсного кредитора.

Поправки в закон значительно расширили арсенал возможностей для граждан по урегулированию обязательств строительной компании. Согласно обновлённому закону конкурсный управляющий «обязан осуществлять разумные необходимые действия для поиска и привлечения иного застройщика в целях урегулирования обязательств перед участниками долевого строительства». Центральным элементом для защиты прав дольщиков выступает недавно заработавший «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства». Строители жилья отныне обязаны уплачивать в этот Фонд взносы – 1,2% от цены, указанной в договоре долевого участия (ДДУ). Граждане вправе рассчитывать – в случае банкротства строительной компании – на компенсацию в пределах рыночной стоимости 120 квадратных метров. Однако предусмотрены и другие механизмы, в частности, привлечение нового застройщика, погашение требований посредством передачи дольщикам недостроенного дома или уже построенных жилых помещений. Решения принимаются отдельно по каждому объекту строительства – для этого достаточно трёх четвертей голосов на общем собрании дольщиков. Тут нужно отметить, что закон защищает права граждан, которые приобрели жилые помещения, а не, скажем, апартаменты.

Что касается Фонда, то законодатели наделили его – помимо страхового функционала – правом обращаться в арбитражный суд с заявлением о банкротстве застройщика. Кроме того, Фонд наделили правом оспаривать сделки, заключенные застройщиком.

Важным нововведением стало упрощение процедуры признания права собственника. Теперь арбитражный суд может признать за гражданином-участником право собственности даже при отсутствии документов о передаче самого жилого помещения. Судьям для признания права собственности будет достаточно, если в отношении не менее одной трети от общего числа жилых помещений в жилом комплексе соблюдается хотя бы одно из следующих условий: или право собственности вступило в силу посредством судебного акта или уже осуществлена государственная регистрация права собственности на данное жилое помещение.

Как подчеркивают эксперты, поправки в закон существенно облегчили жизнь дольщикам – ведь теперь им не нужно обращаться в суды и тратить деньги на юристов – достаточно дождаться письма от нового руководителя застройщика (конкурсного управляющего) и сообщить ему в ответ о своём праве быть кредитором. Важно, что при выборе конкурсного управляющего, особое внимание будет уделяться его прежнему опыту в строительной сфере. При этом все процедуры в рамках банкротства будут осуществляться под надзором Фонда защиты прав дольщиков.


Павел Самиев,
управляющий директор НРА, генеральный директор «БизнесДром»
28.05.2018 |Finversia
Долевое строительство как зона риска: как защитить дольщиков и что могут сделать они сами
На дольщиков долгостроев идет информационная атака, их стимулируют быстрее получать страховое возмещение. Однако не стоит поддаваться панике: страхование ответственности застройщиков работает, и получить возмещение дольщик сможет еще в течение двух лет. Кроме того, по текущим долгостроям правильнее дожидаться завершения строительства объектов.

В СМИ развернулась настоящая информационная атака на дольщиков. Многочисленные материалы в прессе пытаются привести покупателей квартир в проблемном объекте к паническому состоянию, нагнетают обстановку и стимулируют всех обращаться за страховым возмещением. Даже якобы прошел пикет дольщиков одного из проблемных объектов с призывами возврата денег, при этом сами дольщики эту информацию не подтверждают. Непонятно, что там было, но выглядит все странно. Стоит, вообще, разобраться, где же именно скрывается проблема дольщиков и есть ли она вообще, а также как реально нужно реагировать на ситуацию дольщикам.

По сути, это вирусная PR-кампания против всего сегмента страхования дольщиков (в перечень страховых компаний, которые имели право страховать дольщиков, ЦБ включил всего 15 страховщиков), механизма страхования, который и без того в 2017 году был ликвидирован и замещен Фондом защиты прав дольщиков. Отметим, что в этот список крупные и крупнейшие страховые компании.

Обычно дела с проблемным объектом разворачиваются следующим образом. Стройка затягивается, затем замораживается, против собственника возбуждается уголовное дело. Согласно закону, страховая компания обязана выплачивать возмещение по проблемным объектам, однако, когда вынесет обвинительный приговор против собственника, напротив, страховщик не должен платить. Более того, он должен требовать страховое возмещение назад, так как в противном случае возникают налоговые риски у покупателя квартиры (он должен заплатить НДФЛ) и правовые – у страховщика. Кроме того, обычно страховые компании берут на собственное удержание лишь часть рисков – 10-15%, остальное передают перестраховщикам. По умышленным банкротствам перестрахование не будет работать.

Немного восстановим хронологию событий по одной из таких историй, которая в последнее время шумит в прессе, - ЖК «Царицыно». Строительство этого комплекса началось в 2006 году и приостановилось в прошлом году, в связи с тем, что основной застройщик объекта – компания «Московский комбинат хлебопродуктов» (ОАО «МКХ») – столкнулась с финансовыми проблемами после ареста собственника Игоря Пинкевича. Всего было заключено свыше 4 тыс. договоров долевого участия, и по 3265 договорам обязательства не были исполнены в связи с остановкой строительства. Конечно, это получило мощный общественный резонанс, и еще осенью 2017 года мэр Москвы Сергей Собянин рассказал, что на достройку этого ЖК и инфраструктуры выделены средства, вопрос будет решен городом.

Недавно Арбитражный суд Москвы признал банкротами двух крупных застройщиков, - СУ-155, которое вело строительство 6 домов в Москве, а также проблемный ОАО «МКХ», на балансе которого значатся 14 корпусов в вышеупомянутом жилом комплексе.

При этом сроки окончания работ на объектах проблемного объекта уже известны – стартуют работы в июне, продлятся пару лет. А новым застройщиком выступит, как стало известно, принадлежащая властям Москвы компания СУ-155 «Мосотделстрой №1», она в ближайшее время должна предоставить дольщикам четкий тайминг проекта. Вероятность положительного итога по данному объекту близка к 100%. И, тем не менее, в СМИ происходит информационная атака на дольщиков, которым говорят быстрее получать страховое возмещение.

Во-первых, такое право есть далеко не у всех застройщиков - по факту действующие договоры страхования по этому объекту имеют на руках только 10% дольщиков. Во-вторых, если комплекс будет достраивать город, логичнее дождаться свое жилье.

Для чего и кому нужна паника среди дольщиков? Можно лишь предполагать, кто раскачивает лодку и кто от этого выиграет. Но собственник квартиры от этого точно проиграет. Получение возмещения не решает полноценно проблему с жильем для дольщика, а лишь частично покрывает убыток, потому что цены на недвижимость выросли, и новой квартиры на сумму страхового возмещения приобрести не удается. В случае с кредитными квартирами получится, что страховая компания погасит кредит, и все эти годы заемщик просто платил ипотеку впустую.

Безусловно, граждане, чьи договора долевого участия (ДДУ) были застрахованы, имеют право обратиться в страховую компанию с требованиями о выплатах. Для них наступил страховой случай, и они, конечно же, получат возмещение. Однако, открытое конкурсное производство позволяет передать объект незавершенного строительства новому застройщику от города. Дома будут достраиваться, заверил, в том числе, мэр Москвы, процесс уже пошел. Очевидно, что в данном случае нужно не впадать в панику, а проще и правильнее просто дождаться завершения строительства и получить свою законную квартиру.

Павел Самиев,
управляющий директор НРА, генеральный директор «БизнесДром»
14.05.2018 |Finversia
Легалтех: юристы в гаджете. Как это работает?
Живым экспертам приходят на смену юристы из Legal Tech – программы, искусственный интеллект и нейроботы. Что все это значит? Это сервисы, программы и алгоритмы, которые помогают не только людям-клиентам юридических фирм, но и самим юристам: позволяют автоматизировать процессы, сэкономить время и, соответственно, деньги.

Пока большинство юридических фирм и департаментов больше экспериментируют, чем реально используют технологичные инструменты. Разберем на цифрах: на российском рынке юридических услуг Legal Tech составляет всего 50 млн долларов. Весь рынок юруслуг составляет по разным оценкам при этом порядка 1,5 млрд долларов в год. В США на Legal Tech приходится как минимум вдвое больше, чем весь российский рынок правовых услуг - 3,6 млрд долларов, а в Великобритании - 2,4 млрд долларов.

Налицо пока еще неглубокое проникновение этой сферы в рынок в целом. Вкупе с относительно низкой правовой культурой в стране это сдерживает развитие «технологичных юристов».

В то же время в России очень много юристов и IT-специалистов. К последним относятся и просто эксперты, и программисты – то есть люди, которые раз-таки могли бы заниматься техническим воплощением в реальность разных «примочек» из Legal Tech. Остается только свести вместе первых и последних.

Как это сделать? Волевым решением. Осознав, что за технологиями в юридической сфере – будущее, как, например, в финансовой системе, где чат-боты уже помогают клиентам банков решить свои вопросы. Или, например, искусственный интеллект помогает в анализе платежеспособности потенциального заемщика.

Поэтому в России есть уже все необходимое, чтобы в стране произошел бум на рынке Legal Tech. Как это было в финансовой системе, так и в Legal Tech в ближайшей перспективе будет происходить активная диджитализация за счет, прежде всего, распространения доступных юридических услуг. В частности, дистанционных консультаций (а если зайти на многие сайты, посвящённые праву, уже сейчас можно видеть всплывающие «окна», в которых онлайн можно получить консультации).

Еще одно перспективное направление – это юридические маркетплейсы. Там можно будет приобрести так называемые «коробочные» продукты по аналогии с теми же финансовыми супермаркетами. То есть будет происходить постепенное слияние, синхронизация, конвергенция разного вида правовых услуг в некую единую экосистему.

Очевидно, что в параллель этим процессам будет происходить постепенное удешевление разных юридических услуг, а за счет высокого распространение IT и дешевизны сервисы будут доступными для быстрого освоения и интуитивного понимания юриста, да и человека без специального образования тоже.

С точки зрения влияния на юридический бизнес, LegalTech существенно снизит необходимость сначала в младшем юридическом и вспомогательном персонале, занятым технической работой. Из-за этого конкуренция среди выпускников юридических вузов за хорошие рабочие места будет постоянно увеличиваться.

Кроме того, уже разрабатываются технологии, которые позволят анализировать огромные массивы информации, категорировать ее и строить на ее основе гипотезы в отношении судебных дел, определить вероятность выигрыша дела. Со временем точность таких оценок будет только расти, поэтому вполне возможно, что уже лет через пять искусственный интеллект будет выносить судебные решения. Собственно, почему бы и нет? Ведь не просто же так сейчас звучат речи о том, чтобы автоматизировать исполнение законов с помощью смарт-контрактов.

Все новации, о какой бы сфере бизнеса или жизни ни шла речь, так или иначе меняют культуру пользования, потребления, даже стиль жизни. Вспомним, как произошел взлет компании Apple и ее известных, пожалуй, уже на весь мир iPhone. Просто в один прекрасный момент новатор Стив Джобс решил, что людям не нужны кнопки на телефонах. Вот так просто. И сейчас, спустя всего-то десяток или полтора лет, уже мало встречаешь людей с кнопочными гаджетами. Наши пальцы отвыкли нажимать одну и ту же кнопку по три-четыре раза, чтобы написать все одну букву. Наши пальцы привыкли листать. Листать почту, старицы в соцсетях, браузерах Интернета. Попроси человека отказаться от «экрана» и снова взять руки телефон-раскладушку с кнопками и попользоваться недельку. Сомневаюсь, что он согласится это сделать бесплатно.

То же самое – смена парадигмы потребления услуг, продуктов; смена культуры жизни – происходит везде, куда дотягивается рука диджитализации и технического прогресса. И правовая сфера не станет исключением, где набирает мощь Legal Tech. В скором времени подача документов, оформление сделок и других операций в один-два клика мышки или два-три касания пальцем по экрану смартфона станут привычным делом, а внезапная необходимость идти в юридическую контору может быть встречена как минимум с удивлением.

Поначалу, конечно, это будут типовые и достаточно простые операции, вопросы, споры. И постепенно их перечень будет расширяться, в него в конечном итоге попадут и более сложные юридические вещи. А автоматизация и совершенствование технологий, отладка процессов приведут к тому, что будет все меньше ошибок как со стороны людей, так и со стороны «электронных» юристов. И одновременно смена культуры, новые форматы и безотказная работа Legal Tech будут закрывать любые лазейки для мошенников, которые готовы нажиться либо на пробелах в законодательстве, либо на неведении простых людей.

Успешные примеры уже есть за рубежом. Причем за ними даже не нужно идти в технологическую «колыбель» Силиконовой Долины (США). В Тель-Авиве компания LawGeeks привлекла частных инвестиций на 12 млн долларов для развития автоматизированной системы проверки контрактов, которая построена на искусственном интеллекте. Причем тематика контрактов посильна этой системе разная: NDA, контракты на поставку и другие. Сейчас компания открывает офис в Нью-Йорке.

Аутсорсинг в Legal Tech тоже в тренде. В партнерстве с экспертами из UnitedLex корпорация General Electric усовершенствует работу своего юридического подразделения и отдает на «внешнее управление» часть функций правовых специалистов низшего уровня, чтобы текущую работы выполнял искусственный интеллект.

Нечто похожее может в скором времени появиться и в нашей стране, только на основе технологии машинного обучения - нейросетей. Это проект iPavlov, который запускает российская компания «Европейская Юридическая Служба» (ЕЮС) совместно с Лабораторией нейронных сетей и глубокого обучения МФТИ. Это платформа, для составления юридических документов и подготовки ответов на юридические вопросы пользователей на простом, понятном для них языке. При том что iPavlov – это по сути первый проект, который будет охватывать всю понятийную модель устройства юриспруденции. Обучение платформы создатели хотят проводить на 3 млн юридических кейсов, накопленных в течение 11 лет практической работы.

Онлайн-юристы – это и совершенно другой уровень правовой культуры. Гражданское общество, если хотите. Вот я, например, уверен, что для финансовой грамотности развития интернет и мобильного банкинга сделало гораздо больше, чем все мировые программы развития финграмотности и пропаганды финансовой культуры. Ровно то же самое - в правовой сфере.


Павел Самиев,
управляющий директор НРА, генеральный директор «БизнесДром»
25.08.2017 | Forbes
Девелоперы и умные города: технологии нужны там, где высокий уровень жизни
Наступает глобальная эпоха умных городов. Могут и желают ли девелоперы внедрять соответствующие технологии и организовать социальную инфраструктуру?

Будущее уже наступило: то, что раньше мы видели в футуристических блокбастерах теперь за окнами крупнейших мегаполисов. «Умные» города — новое городское диджитал-пространство, совершенно другой уровень взаимодействия города и его жителей, бизнеса и инфраструктуры.

С помощью сенсоров мегаполис собирает «большие данные» в реальном времени и исследует их, делает различные срезы, используя современный, практически безграничный аналитический инструментарий. Другими словами, датчики контролируют транспортные и человеческие потоки, загрузку различных учреждений, работу коммунальных служб, например, освещения в городе, заполняемость мусорных контейнеров, и многое другое. В то же время, «умные» города – это не просто населенные пункты, снабженные сенсорами. Глобальной целью создания «умного» города является улучшение качества жизни людей и оперативная реакция на социальные потребности населения.

Согласно исследованию Frost&Sullivan, ключевые аспекты, которые определяют smart city, – умное управление, умная энергетика, умный дом, умная мобильность, умная городская инфраструктура, умная технология, умное здравоохранение и умные жители. Во многих странах уже есть реализованные проекты smart city. Первым европейским «умным» городом считается испанский Сантандер. Там централизованно было установлено более 12,5 тысяч сенсоров, которые отслеживали количество мусора в контейнерах, свободные парковочные места, транспортные и пешеходные потоки, качество воздуха, яркость света в уличных фонарях и другие важные для жизни горожан опции.

«Умная» организация городской инфраструктуры позволила Сантандеру сократить расходы и в целом улучшить городской облик. Проект по «умному» транспорту был успешно решен еще в 2012 году в Лионе, за освещением и качеством воздуха следят в Глазго (проект Future City Glasgow), в Чикаго с помощью технологий борются с жалобами на крыс (проект называется WindyGrid), а в Нью-Йорке через «умные» технологии сократили число пожаров. По данным международной ассоциации The Open & Agile Smart Cities, в мире насчитывается свыше 100 городов в 23 странах мира, внедряющих smart технологии.

Развиваются «умные» элементы и в нашей стране. Москва тоже оборудована датчиками дорожного движения, которые собирают сведения о трафике. Есть проект «Электронный атлас Москвы» с интерактивной картой важных городских учреждений. Готовится полноценный проект «умного» города для «новой» Москвы, его концепция уже разработана.

Надо отметить, что пока в столице много нерешенных вопросов. Например, столица традиционно входит в рейтинг самых «пробочных» городов мира. В 2016 году Москва заняла 13 место в глобальном TomTom Traffic Index. При этом в России основные проблемы с развитием концепции «умного» города лежат, скорее, не в области технологий, а в части «сырой» нормативной базы и стартовых невысоких показателей по качеству жизни людей, зачастую причиной отсталого развития является низкий уровень поведенческой культуры россиян и бюрократизация многих процессов.

Например, несмотря на то, что в Москве внедрили централизованную систему парковки, которая призвана оптимизировать улично-дорожное пространство, в городе все же встречаются машины с нечитаемыми номерами (заклеенный, закрытый пленкой, листком бумаги). Несмотря на попытки городских властей установить диалог с населением, скажем, по средствам портала «Наш город», ответы на обращения местных жителей зачастую похожи на формальные отписки. Можно обвешать сенсорами все улицы и переулки города, но, если рядом с новым жилым кварталом нет детских садов, школ, больниц, спортивных клубов, это ухудшает качество жизни в этих массивах. А таких жилых кварталов даже в Москве строилось много, что говорить о регионах.

В Законе о долевом строительстве № 214-ФЗ в старой редакции деньги дольщиков нельзя было направлять на строительство социальной инфраструктуры. Крупные девелоперы всегда уделяли особое внимание возведению образовательно-спортивных объектов в рамках строящихся кварталов, но далеко не все компании хотели и могли тратить на это собственные средства. Отсюда возникали задержки в строительстве соцобъектов, либо их возводили в последнюю очередь. В новой версии закона недочет устранен (он вступил в силу в 2017 году).

Хотя, справедливо отметить, что сегодня также есть масса масштабных проектов жилых кварталов, даже на довольно большом удалении от Москвы (20-30 км от МКАД) на более, чем 10 000 жителей, где инфраструктура организована на высоком уровне – есть и детские сады, и школы, и спортивные базы, не говоря уже о привычных магазинах, фитнес-центрах и частных медклиниках.

С учетом того, что городское население постоянно растет (по оценкам ООН, в 2025 году доля городского населения на Земле составит 77%), и технологии «интернета вещей» проникают все глубже в жизнь и бизнес, можно предположить, что распространение цифровых городов будет продолжаться быстрыми темпами, в том числе, и в России. Однако в нашей стране надо начинать надо с качества жизни человека, конкретного жителя конкретного города.

Оно, как показывает практика, заключается не столько и не только в сенсорах, датчиках и мобильных приложениях, сколько в том, чтобы, выйдя из дома, человек имел комфортный доступ к образовательным, спортивным, здравоохранительным и другим социальным возможностям. И здесь ключевую роль играет готовность современных девелоперов организовывать соответствующую инфраструктуру для жителей мегаполисов. Готовность зависит и от специфики бизнеса конкретного застройщика, и от государственной политики в данной сфере, например, наличия налоговых и других стимулирующих преференций для социально ориентированных девелоперов.


Дмитрий Котровский
партнер девелоперской компании «Химки Групп»
15.07.2017 | Forbes
Недвижимость и блокчейн: почему технология перевернет рынок
Записанные в блокчейн-систему блоки будут удостоверять процесс перехода права собственности на собственность — будут подтверждаться денежные переводы, договоры и данные собственника

С ростом курса криптовалют, в мире все чаще встречаются объявления о продаже объектов недвижимости за биткоины. О первом случае стало известно в 2012 году – владелец виллы в Израиле продал ее за 5000 биткоинов. На сегодня жилая и коммерческая недвижимость за криптовалюты выставлется по всему миру — Канаде, Лондоне, Швейцарии, Греции, Испании, США, Индонезии и России.

В нашей стране (как впрочем и многих других) еще не развито законодательство, которое позволяет юридически четко провести сделку в криптовалюте. Продажа зарубежных объектов недвижимости за криптовалюту носит скорее частный характер, но в будущем такие сделки могут стать повседневностью, биткоины (эфир или другие криптовалюты) очень быстро могут заменить другие инструменты. В тоже время, интерес к криптовалюте дал серьезный толчок развития технологии на которой она основана — блокчейн.
Это цепочка связанных блоков или децентрализованный реестр операций за счет которой можно оцифровать любую информацию в мире. Технология может стать инструментом подтверждающим доверие к базам данных: в ней невозможно редактировать информацию, без согласия большинства участников. Блокчейн интересен там где необходима надежность, доверие, исключение мошенничества или хищения данных. На Всемирном экономическом форуме технология была признана одной из десяти самых перспективных, а компьютерный гигант IBM в ходе опроса выяснил, что четверть компаний уже готова применять эту технологию в ближайший год.

По прогнозам, массовое внедрение новой технологии произойдет в промежутке 7-10 лет, но программисты уже завалены работой. Экономия от технологии значительна — банковский сектор надеется, что на $1 инвестиций в нее можно получить экономии $20. Стратегические консультанты McKinsey озвучивали общую цифру экономии ближе к $80 млрд. Технология обещает превратиться из перспективной новинки в инструмент в развитии которого заинтересованы целые секторы экономики. Например, в недвижимости блокчейн может помочь в организации новых форм реестров, титулов собственности и оформления сделок. Записанные в блокчейн-систему блоки будут удостоверять процесс перехода права собственности на собственность — будут подтверждаться денежные переводы, договоры и данные собственника.

Это позволит исключить посредников, которые забирают комиссии в процессе сделок недвижимости — юристов, риелторов, нотариусов и сотрудников регистрационных палат. Минимум это от 1-2% суммы сделки. Вдобавок сократятся риски мошенничества (например, при аренде или продаже квартир) и время для подготовки сделок и справок. Специализированные блокчейн-платформы позволят предотвратить подделку данных, упростят процессы проверки объектов недвижимости перед продажей, клиенты получат доступ к платформам в режиме 24/7.

Уже запущены первые проекты — iNation и Международная ассоциация биткойн недвижимости создают распределенный реестр собственников, блокчейн-сервисы для ведения сделок с недвижимостью строят ABN Amro и IBM. Сбербанк запустил онлайн-платформу по быстрому оформлению сделок с недвижимостью на этой технологии и провел сделок более чем 3 млрд рублей. Ожидается приход на новый рынок государства и перевода на блокчейн Росреестра. Судя по заявлениям первого вице-премьера России Игоря Шувалова это вскоре может состояться — он назвал проект «титула собственника» одним из ключевых. В Росреестре также заявили, что прорабатывается применение технологии для регистрации сделок. Сервис позволит гражданам знакомиться с текущими сведениями о недвижимости, историей перехода прав собственности, а также подавать заявление на исправление ошибок в данных ЕГРН.

ВЭБ совместно с Росреестром заявили о пилотном блокчейн-проект по сделкам с недвижимостью в Великом Новгороде, который стартует в сентябре 2017 года. За основу будет взят прототип, разработанный в Швеции, он предполагает, что сделки по оформлению сделок с имуществом будет занимать до двух часов. Если это произойдет, то станет настоящим прорывом. Пока лучший пример применения электронного взаимодействия Росреестра с банками – это оформление сделки до 15 дней. На следующем этапе блокчейн поможет проводить на вторичном рынке недвижимости с квартирами с проверенной историей сделок. Таким образом все сделки будут проходить в электронном виде и исчезнет риск утраты прав собственности. Экономия очевидна — в 2015 году государство потратило на деятельность Росреестра более 41,5 млрд рублей.

Россия не пионер в этой области. Швеция, Украина, Греция и ОАЭ запустили пилотные проекты в области учета прав на недвижимость. Надежда на технологию огромна — она поможет избавиться от бумажного документооборота, сократит бюрократический аппарат, поспособствует улучшению обслуживания и станет основным драйвером для трансформации отраслей экономики. Блокчейн поможет превращать процессы, которые ранее занимали дни и недели в минуты.

Дмитрий Котровский
партнер девелоперской компании «Химки Групп»